A quoi vous engage l'estimation immobilière faite par une agence ?
Avant de pouvoir envisager sereinement la vente de sa maison ou de son appartement, encore faut-il en connaître la valeur en termes financiers. Pour cela, rien de plus simple : il faut procéder à une évaluation de sa valeur réelle en faisant faire une estimation immobilière par une agence immobilière par exemple. Cependant, la question se pose de savoir si cette estimation à dire d’expert (l’agence) engagera ou non le propriétaire à lui confier un mandat de vente. Décryptage !
La nature de l’engagement dans le cadre d’une estimation immobilière faite par une agence
A l’heure actuelle, la plupart des agences immobilières se prêtent volontiers au jeu de la démarche commerciale. Celle-ci consiste à proposer à la clientèle des services gratuits qui n’impliquent pas d’engager juridiquement le client bénéficiaire. Ces services peuvent alors s’interpréter comme des gestes commerciaux pour attirer la clientèle et pour obtenir ultérieurement des mandats de vente. Les agences immobilières proposent alors aux propriétaires vendeurs une estimation immobilière gratuite de leurs biens immobiliers. Concrètement, l’agence concernée va déployer un ensemble de compétences et de moyens techniques divers (visite du logement, appréciation de l’état des lieux, étude de marché…). Une fois qu’elle aura évalué financièrement le prix de la maison à vendre, elle présentera ce dossier technique au client qui l’aura approché.
Juridiquement, ces démarches diverses permettent de qualifier l’estimation immobilière comme un contrat unilatéral à titre gratuit, préalable à un éventuel contrat de mandat (de vente). En effet, l’agence immobilière et le propriétaire s’accordent à ce que seule la première sera tenue d’un engagement : celui de fournir l’estimation immobilière. Une fois l’estimation obtenue, le propriétaire n’est juridiquement pas tenu de confier un mandat de vente en faveur de l’agence immobilière. Le cas échéant, cette dernière ne pourrait donc même pas réclamer des dommages-intérêts au propriétaire, ni à titre de réparation pour une responsabilité extracontractuelle, ni au titre d’une responsabilité contractuelle (l’agence étant seule débitrice d’une obligation juridique).
Des engagements réciproques pour le propriétaire et l’agence immobilière ?
Bien que l’agence immobilière soit seule tenue de fournir l’estimation immobilière, ne pourrait-on pas voir malgré tout du côté du propriétaire vendeur une obligation à un titre ou à un autre ? Il est en effet envisageable de déceler une certaine forme d’obligation naturelle chez le propriétaire, bénéficiaire de l’estimation à dire d’expert.
Cette obligation naturelle peut se comprendre comme un devoir « de correction » (être correct) du propriétaire envers l’agence : cette dernière ayant rendu « service » au propriétaire en mettant en œuvre des moyens techniques poussés en vue d’évaluer sa maison, le propriétaire pourrait trouver normal de lui confier par la suite la vente. Quoi qu’il en soit, sur le plan juridique, cette forme d’obligation naturelle, non passée au stade d’obligation civile, ne saurait engager le propriétaire à confier un mandat de vente à l’agence. Il n’y a donc pas d’engagements de part et d’autre mais seulement un engagement unilatéral à la charge de l’agence.
La latitude du propriétaire vendeur dans le cadre d’une estimation faite par une agence
L’unilatéralisme du contrat d’estimation immobilière signifie que le propriétaire vendeur n’est aucunement tenu vis-à-vis de l’agence immobilière qu’il aura approchée. Ce faisant, il dispose même d’une latitude encore plus grande : en effet, il peut, à l’issue d’une première estimation immobilière, approcher d’autres agences en vue de solliciter de nouvelles estimations immobilières. Rien ne l’empêche donc de solliciter différentes agences pour effectuer des évaluations séparées.